El pleno de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó, el pasado 11 de septiembre de 2019, la sentencia 463/2019 en la que se pronuncia sobre los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, tras las sentencias del TJUE de 26 de marzo de 2019 y los autos de 3 de julio de 2019, que precisamente resuelven las siguientes cuestiones prejudiciales planteadas por el propio tribunal, en interpretación del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993.
Asumiendo la doctrina establecida por el TJUE al resolver tales cuestiones, el Tribunal Supremo alcanza una serie de conclusiones o premisas que trataremos de explicar con un lenguaje lo más sencillo y didáctico posible:
1.-El préstamo y la hipoteca son como una relación de amor eterno, no pueden vivir el uno sin el otro, aunque no es precisamente una de esas relaciones desinteresadas, porque, en definitiva, la relación se sustenta en la obtención por una de las partes (consumidor) de un crédito más barato, siempre que la otra (banco) tenga garantizado el cobro.
Sin esa condición préstamo e hipoteca nunca se hubiesen enamorado y, por tanto, declarada nula la cláusula de vencimiento hipotecario y la posibilidad de ejecutar la garantía procedería la nulidad total del contrato porque el negocio no se habría realizado sin la cláusula nula.
2.- El Supremo actúa como un mediador y, en definitiva, en uso de las facultades que expresamente tiene atribuidas y expresamente le recuerda el TJUE, toma decisiones para resolver la crisis de pareja, evitando un auténtico divorcio tormentoso para el consumidor en caso de producirse la nulidad total del contrato.
3.- ¿Y cómo lo hace? Pues, como ya apuntó el TJUE que podría hacer, sustituyendo la cláusula abusiva por la disposición legal por la aplicación del art. 693.2 LEC (condición mínima de impago de tres cuotas del préstamo). Ahora bien, ello sin olvidar si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia.
4.- Llegados a este punto, para gustos, colores, porque hay que realizar una interpretación caso por caso, ver cuántas mensualidades se han dejado de pagar en relación con la vida del contrato y las posibilidades de reacción del consumidor y para ello, el Tribunal Supremo considera más acorde con la realizad actual partir de los requisitos del art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).
Es importante esta puntualización del Tribunal Supremo, pues recupera la oportunidad que perdió el legislador de establecer efectos retroactivos al artículo 24 de la nueva LCCI para los contratos en los que ya se hubiera producido el vencimiento anticipado, entre otros, los miles de procedimientos de ejecución hipotecaria que se encuentran suspendidos.
El artículo 24 de la nueva LCCI no habla de tres cuotas como el artículo 693.2 de la LEC, sino que establece dos requisitos que deben concurrir conjuntamente para que se produzca el vencimiento anticipado:
1.- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
2.- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos al 3% del capital concedido o 12 o más cuotas o cuantía equivalente, si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo, o al 7% del capital concedido o 15 cuotas o cantidad equivalente, si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
La conclusión que podemos extraer es que los bancos ya no tienen carta blanca para iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria a cualquier precio o “por cualquier cuota”, sino que deben cumplirse los requisitos mínimos de gravedad del incumplimiento y proporcionalidad.
Pero… ¿qué pasa con los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso? No se olvida de ellos el Tribunal Supremo, pues dedica el apartado 11 del fundamento de derecho octavo de la sentencia a fijar unas pautas u orientaciones jurisprudenciales a los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, que, sin duda, se esperaban con anhelo por muchos consumidores, y que, en esencia, se resumen en las siguientes:
a. Los procesos en que, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
b. Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos.
c. Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor revista la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.
