El 16 de junio de 2019 entra en vigor la Ley 5/2019 de 15 de marzo: la Ley de Crédito Hipotecario, con tres años, dos meses y 25 días de retraso. España es el último país de la Unión Europea en adaptar la normativa comunitaria.
Por fin, nuestro ordenamiento jurídico traspone la Directiva 2014/17/UE, poniendo así fin a un largo camino lleno de conflictos jurídicos y abusos bancarios.
Los aspectos más relevantes que incorpora la norma son los siguientes, destacando que a partir de ahora los gastos de formalización de la hipoteca los asume la entidad bancaria:
1. ¿REQUISITOS NECESARIOS PARA QUE SE CONCEDA UNA HIPOTECA?
Al inicio de las negociaciones la entidad bancaria ha de realizar un test de solvencia a los futuros prestatarios para acreditar su capacidad de endeudamiento.
2. ¿DOCUMENTACIÓN REQUERIDA ANTES DE FIRMAR LA HIPOTECA?
En la fase precontractual, las entidades tienen que entregar dos documentos nuevos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). El regulador sustituye así la antigua FIPER, en la que solo se incluía la información de la hipoteca adaptada a las condiciones económicas del solicitante.
En términos generales, la FEIN incluye la información personalizada de la hipoteca, mientras que la FiAE contendrá los datos sobre cláusulas (de vencimiento anticipado, por ejemplo) o elementos relevantes como el reparto de gastos del préstamo.
La FEIN incluye datos como la comisión que percibe el prestamista, el importe, la duración y la moneda de la hipoteca, con una simulación sobre las fluctuaciones que pueden surgir si se firma en una divisa distinta al euro (y que el banco debe actualizar de forma periódica).
El banco también debe aportar al cliente el cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo, además del importe de cada cuota y su periodicidad. Estos documentos también incluyen una simulación de cómo variará el interés de la hipoteca ante diferentes escenarios de evolución en los tipos de interés.
3. ¿CUÁNTO TIEMPO SE DISPONES PARA EXAMINAR LA DOCUMENTACIÓN?
El prestatario tiene que recibir toda esta documentación, como mínimo, 10 días antes de la escritura. El plazo es muy importante, si se demuestra que la hipoteca se ha firmado antes de esos 10 días, será declarada nula.
4. ¿EL PAPEL DEL NOTARIO?
Con la nueva norma, el cliente visitará dos veces al notario que él mismo elija. La primera reunión será en los diez días previos a la firma de la escritura. En esta primera visita, el notario realizará un ‘test’ al cliente para asegurarse de que conoce todos los puntos del contrato. Sin el ‘ok’ de ese documento, el solicitante no podrá recibir la escritura de la vivienda. Del mismo modo, si se detecta que el notario no ha hecho su labor informativa, será sancionado. Este servicio no tiene coste alguno.
El cliente debe presentar ante el notario el proyecto de contrato del préstamo, la FEIN, la FiAE, la simulación de las cuotas periódicas (y los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés), además del documento en el que se reflejen los gastos asociados a la escritura pública del crédito. Toda esta documentación debe ser remitida desde el banco al notario de forma telemática.
Una vez redactada y firmada el acta notarial, se inicia la llamada fase contractual, con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga el cliente, porque una vez autorizadas las escrituras por el notario no se podrá volver atrás.
5. ¿CLÁUSULAS ABUSIVAS?
Además de leer de arriba abajo toda la documentación, el notario es la figura que debe detectar si la entidad ha incluido una cláusula abusiva en sus condiciones, comprobándolo en el Registro General de Condiciones de Contratación.
Con la ley de crédito inmobiliario desaparecen las cláusulas suelo y el texto prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. En el caso de los impagos, la norma permite ordenar un desahucio cuando el cliente deba 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, durante la primera mitad de duración del crédito. Durante la segunda mitad de la vida del préstamo la ejecución se llevará a cabo si el cliente deja de pagar 15 meses o el 7% del crédito.
6. ¿QUÉ GASTOS S DE LA HIPOTECA SE HAN DE ASUMIR?
Los gastos de gestoría, notaría, registro de la vivienda los pagará el banco y la tasación de la vivienda es el único gasto que correrá a cargo del cliente, que podrá elegir la sociedad que quiera sin necesidad de que sea la del mismo banco en el que firma la hipoteca. Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que el notario remitirá al correo electrónico del cliente (de forma gratuita).
7. ¿VINCULACIÓN DE PRODUCTOS?
En principio, la norma prohíbe la vinculación de
productos a la contratación de un préstamo hipotecario. Sin
embargo, hecha la ley, hecha la trampa. El texto sí que permite aplicar
bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate
con el banco.
En el caso del seguro de hogar, el cliente podrá presentar una póliza
de otra entidad con las mismas o mejores condiciones y su banco tendrá
que aceptarla sin empeorarle la oferta propuesta.
8. ¿COMISIÓN DE APERTURA?
Sí. La ley no prohíbe el cobro de esta comisión, se establece que será la única.
9. ¿MODIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES DE LA HIPOTECA?
La norma ha introducido cambios para facilitar el cambio de una hipoteca a otra, o la negociación de nuevas condiciones. Aunque no lo dice específicamente, la norma refleja una evidente apuesta de los reguladores por el paso de las hipotecas variables a las de tipo fijo. En concreto, tanto si el cambio se realiza mediante subrogación a otra entidad como por novación, la comisión no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Después, el banco no podrá exigir comisión alguna.
10. ¿CANCELACIÓN ANTICIPADA?
Si el cliente quiere devolver todo o parte de su préstamo antes del tiempo establecido, la norma establece que, en el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión no podrá exceder el 2% del capital anticipado (no sobre el que aún está pendiente) durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir del undécimo año. Para hipotecas de tipo variable, el coste no podrá superar el 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años, o el 0,15% de los cinco primeros.
